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房地产调控政策对房地产买卖合同的影响问题

　　房地产调控政策对房地产买卖合同的影响问题

　　房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，不管是内销的房产合同还是外销的都需要做公证。房地产买卖合同是买房人同卖房人之间签订的一种具有法律效力的文本合同。卖房人一般指的是房地产开发商。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

　　法律咨询：

　　2010年4月6日，刘某(买方)通过泛城房地产顾问(深圳)有限公司(居间方)与张某(卖方)签订了一份房地产买卖合同，合同约定张某以人民币135万元的价格把位于深圳市罗湖区太白路太阳新城的一套面积为96.73平方米的房子转让给刘某;刘某在签订买卖合同时支付定金2万元，其余的楼款 133万元为按揭支付。买方即刘某应该在2010年4月14日前将预估首期款20万元支付到居间方指定银行的第三方监管账户，同时应该再2010年4月 25日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准;在银行承诺贷款并出具“承诺书”之日起2个工作日内，刘某需补足首期款并完成监管手续(首期款多退少补)。买方或者卖方逾期履行合同约定事项的，逾期履行在5日内，违约方应以该物业转让总价款为基数按照每日千分之一的标准支付违约金，双方同意合同继续履行;逾期超过5日的，守约方有权解除合同，并可以选择定金罚则或者要求违约方支付该物业成交总价款5%的违约金;买卖双方需在2010年5月10日前签署《深圳市二手房买卖合同》，同时向产权登记机关办理转移登记手续。合同还约定了其他的权利义务。2010年4月9日买卖双方均与居间方签订了《风险告知书》，双方选择了建设银行为按揭贷款银行。

　　合同签订当日即2010年4月6日，刘某向张某支付了定金2万元。张某同日将红本房地产证交给居间方。2010年4月14日，因刘某不能够在合同约定的期限之内办理首期款监管，刘某与张某达成一致意见并签署承诺书：刘某补交定金3万元，张某同意刘某将办理首期款监管的时间延期到2010年4月 21日前，如果刘某过期不存入首期款，则按照合同约定处理或者取回放在居间方监管的红本房产证。刘某当日向张某支付定金3万元。

　　2010年4月21日前，刘某没有办理首期款监管;2010年4月25日前刘某没有办理银行按揭贷款申请手续。2010年5月4日张某要求居间方退还房地产证原件。2010年5月5日，刘某向张某邮寄送达律师函通知张某自接到律师函之日解除合同，并请求退还张某收取的定金5万元，张某确认收到律师函。

　　因买卖双方协商未果，刘某起诉到深圳市罗湖区人民法院请求判决：1、请求判决解除房地产买卖合同;2、请求张某退还定金5万元。张某法定期限内提出反诉请求：1、请求解除房地产买卖合同;2、请求刘某支付违约金67500元，扣除定金5万元，刘某还应支付17500元。

　　律师回答：

　　买方刘某未按照合同办理首期款监管和银行按揭贷款申请手续以支付房款的行为构成违约，应该要承担违约责任。合同约定守约方有权选择定金或者违约金条款，因此卖方的反诉请求理应支持，且双方均请求解除合同。

　　相关法律知识：

　　《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)规定对购买首套自住房且套内建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%。